Was ist eine Immobilie Wert?

Zu den verschiedensten Anlässen tritt die Frage nach dem Wert einer Immobilie auf.

Bei einem Kauf oder Verkauf, bei Erb- oder Scheidungsauseinandersetzungen, Vermögensaufst

ellung oder auch bei dem Wunsch nach Beleihung wird es notwendig, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Gemeint ist dabei in der Regel der „Verkehrswert“, nämlich der Preis, der am wahrscheinlichsten im normalem Marktgeschehen zu erzielen ist.

Die Unterscheidung nach Wert und nach Werthaltigkeit ist dabei oft sehr schwer. Nicht immer sind die investierten Werte auch werthaltig: Jemand möchte für sein Wohlbefinden unbedingt goldene Wasserhähne haben. Die sind sehr teuer, aber für die schöne Atmosphäre ist es ihm das Geld wert.Durch diese Ausgaben wurde zwar in das Haus investiert, es steigert sich aber nicht unbedingt der Verkehrswert der Immobilie: Ein möglicher Käufer legt nämlich vielleicht viel mehr Wert darauf, daß der Wasserhahn funktioniert und nicht tropft. Er legt keinen Wert auf die Vergoldung und ist vielleicht nicht bereit, die Mehrkosten zu bezahlen. Dem Immobilienbesitzer muß klar sein, daß in diesem Fall die Investition eher Konsumverhalten ist, als Geldanlage.

Der gleiche Sachverhalt kann aber auch ganz anders aussehen, wenn der goldene Wasserhahn zum Beispiel in einem Hotel ist. Die gehobene Ausstattung und Qualität könnte einen höheren Übernachtungspreis begründen und hätte damit sehr wohl Einfluß auf den Verkehrswert des Anwesens.

Um einen möglichen Handelspreis zu finden, sollte man die Wertfindung möglichst gut begründen können. Je mehr Argumente man hat, aus denen man den Wert herleiten konnte, desto besser läßt er sich zum Beispiel gegenüber einer Bank oder einem Käufer vertreten.

Die einfachste Methode ist der Vergleich. Für welche Preise werden andere Liegenschaften verkauft? Diese Werte sind ein guter Wegweiser. Bei genauerer Betrachtung bergen sie jedoch schnell einige Schwierigkeiten: Im Gegensatz zu Autos sind die große Mehrzahl aller Gebäude Prototypen. Jedes ist individuell, fast alle verschieden. Selbst bei Systemhäusern oder standard Reihenhäusern gibt es Unterschiede: Das eine Gebäude hat einen Baumangel, das andere nicht. Das nächste ist grün und trifft nicht den Durchschnittsgeschmack von potentiellen Käufern. Man läuft also beim Ver

gleich große Gefahr, nicht Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, sondern eben mit Birnen.

Gravierendster Unterschied von Immobilien sind jedoch die drei wichtigsten Merkmale, die Makler schon seit langem kennen: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Keine ist gleich, wenige sind allenfalls ähnlich.

Zur Ermittlung von Bodenwerten wird der Vergleich herangezogen. Die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise ermitteln Durchschnittswerte aus Daten getätigter Kaufvorgänge. Nachdem auch kein Grundstück gleich ist, werden in aufwendiger Statistik Umrechnungskoeffizienten gebildet, mit denen die Grundstückswerte bezüglich Lage und Nutzbarkeit von Birnen in Äpfel umgerechnet werden. Nicht nur hier werden solche Umrechnungen manchmal als pseudogenau belächelt. Sie können also nur Richtungsgeber und Daumenwerte sein.

Wesentlich einleuchtender wird ein Verkehrswert, wenn er durch die Herstellungskosten der Anlage begründet wird. Man rechnet aus, was welche Baumaßnahmen gekosten haben, zieht einen Zeitwert ab, addiert den Grundstückswert und erhält dadurch den Sachwert der Immobilie.

Die wenigsten haben noch Handwerkerrechnungen und genaue Kostenfeststellungen eines zum Beispiel 40 Jahre alten Gebäudes. Daher behilft man sich in der Regel mit durchschnittlichen Herstellungskosten, die vom statistischen Bundesamt ermittelt wurden und für jede Region Deutschlands und verschiedene Baujahre durch Anpassungsfaktoren angeglichen werden können.

Natürlich gibt es auch bei diesem Verfahren Tücken: Die Baukosten des neuen Wintergartens am alten Haus können bereits bei Fertigstellung nicht voll auf den Gebäudewert angerechnet werden. Der Wintergarten wäre ohne das Haus nutzlos und wenn es aus Altersgründen abgebrochen werden muß, obwohl der Wintergarten noch gut ist, ist auch der Anbau wertlos.

Hausbesitzer sollten sich immer über die Werthaltigkeit Ihrer jeweiligen Investition im Klaren sein. Dies gilt natürlich im besonderen Maße bei ertragsorientierten Immobilien wie Gewerbebauten und Mehrfamilienhäusern.

Hier kann man den Wert der Immobilie sehr schön anhand der erzielbaren Mieten und Pachten abbilden. Erzielbare Mieten spiegeln bereits das Marktgeschehen wieder und bewerten auch Gebäudeausstattungen und Grundstückslagen. Es ist wesentlich einfacher bei Mieten und Pachten übereinstimmende Merkmale zu finden, als bei Grundstückslagen. Mieten werden in jeder Gemeinde statistisch untersucht und sind als Mietspiegel erhältlich. Nun berechnet man den Ertrag, den das Gebäude über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer hat, addiert den Bodenwert und erhält so den Ertragswert der Immobilie.

Für überschlägliche Betrachtungen berechnen Profis gerne den Verkehrswert über das Produkt aus der Summe aller Jahreseinnahmen multipliziert mit einem Faktor, meistens 13.

Viele Mehrfamilienhäuser unserer Tage sind über 100 Jahre alt. Damit ist die normale Nutzungsdauer bereits überschritten. Denn welchen Wandel haben diese Gebäude bereits erlebt! Elektrizität, Kanalisation, Badezimmer in der Wohnung, Zentralheizung, Isolierglasfenster, Wärmedämmung. Richtig gemacht, haben aber hier Modernisierungen und Umbauten die Gebrauchsdauer verlängert, so daß durch die Investition nachhaltige Werte entstanden. Renoviert werden sie immer noch gerne bewohnt und der Mietertrag spiegelt ihren Wert wieder.

Was ist nun Ihre Immobilie Wert? Erhöht der schöne neue Hausanstrich den Wert der Immobilie, oder ist er einfach normaler Bauunterhalt?

Für die vielfältigsten Gründe ist es ratsam, den Wert seiner Immobilie zu kennen und auch begründen zu können. Laien fällt es oft schwer, die Eigenschaften richtig zu gewichten. Die Immobilienbewertung gehört in fachmännische Hände. Bei schematisierten Computerprogrammen kommen die jeweiligen Besonderheiten, die von Fall zu Fall meistens unterschiedlich sind, oft zu kurz. Wenn zu dem noch Rechte und Lasten hinzukommen wird es oft schwierig. Daher sollte die Wertermittlung für bebaute und unbebaute Grundstücke vom Sachverständigen erfolgen. Im Verhältnis zum Nutzen sind die marktüblichen Gutachtenpreise nämlich eher klein: Für ein Einfamilienhaus kosten ein Verkehrswertgutachten ab rund 1.800,-€, ein Kurzgutachten ist für circa 1.100,-€ zu haben.

Bei aufwändigen Großgutachten gilt die HOAI:

Aktuell:

Untersuchung zu Nutzungsmöglichkeiten von

und Finanzierungen für

defizitäre Denkmale